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和谐宜居,促进房地产市场和住房保障平稳健康发展

嘉  宾
局长邹全健 副局长张建忠
时  间
2019年1月24日下午 15:00至15:30
承办单位
县房地产管理局
发言人名称:
提问给:
提问内容:
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〔主持人〕:各位网友,大家好,欢迎来到全南县人民政府网“在线访谈”栏目互动交流,我是主持人。

〔主持人〕:今天来到现场的有两位嘉宾,分别是县房地产管理局局长邹全健同志。

〔邹全健〕:主持人好,各位网友好!

〔主持人〕:全南县房地产管理局副局长张建忠同志。

〔张建忠〕:主持人好,各位网友大家好!

〔主持人〕:今天访谈交流的主题是“和谐宜居,促进房地产市场和住房保障平稳健康发展”。在接下来的时间里,邹局长和张副局长将围绕这个主题与大家进行在线交流。

〔邹全健〕:各位网友,我是全南县房地产管理局邹全健。很高兴通过在线访谈栏目与广大网友、市民进行沟通交流。首先,我代表全南县房地产管理局感谢广大网民朋友长期以来对我县房地产管理工作的关心、支持和帮助!真诚希望广大网友对我们的工作多提宝贵意见和建议。同时,也感谢全南政府网,为我们搭建了与广大网民和市民朋友沟通联系、交流意见、接受监督的平台。

〔主持人〕:欢迎两位领导的到来,首先我们请邹局长介绍下县房地产管理局的基本情况和工作职责。

〔邹全健〕:好的,全南县房地产管理局是县政府直属正科级事业单位,主要职能包括两大方面:一是对全县房地产市场进行监管,二是对全县保障性安居工程进行统筹和管理。具体事项包括五个方面的服务职能:1.加强房地产市场的规划和调控;2.规范房地产市场秩序;3.指导和规范物业企业的管理活动;4.统筹和实施棚户区改造各项工作;5.负责公共租赁住房小区的日常管理。机关内设5个职能股室,归口管理城市住房保障管理中心和房屋征迁办。

〔邹全健〕:近年来,我县房地产和住房保障工作紧紧围绕县委、县政府大力实施“三大战略”,推进“五区建设”的总体目标,牢固树立“抓保障惠民生,稳市场促发展”的工作理念,围绕中心,服务大局,为促进全南加快振兴发展做出了积极贡献。

今年上半年,我局的工作主要体现在以下几个方面:

一是创新机制,提高效率。首先是建立和完善商品房预售价格部门联席制度,开发企业提交项目情况材料,向县物价局申报销售标价,由县物价局组织召开由国土、建设、房管、市监、统计等部门联席会议提出建议价格,报政府同意后给予办理价格批复。其次是建立规范备案机制,房管局根据市房管局预售形象进度要求,参照周围县市做法,结合我县实际,制定防范风险并兼顾各方的合理预售制度。此外是建立调控反馈机制。每月初根据企业上报网签商品房备案情况汇总,并将情况反馈至各开发企业。

二是深化调度,增加库存。县委、县政府对增库存、稳房价工作高度重视,一方面加大土地供应,另一方面督促开发企业抓紧工程建设进度,加快市场投入,有效提高库存,从源头上解决商品房供需关系。

三是完善监管,防范风险。开发企业商品房预售资金纳入监管范围,监管银行于每月定期向县人民银行、县银监办和房管局报送项目预售资金入账情况和使用情况,再按照施工进度拨付工程款,确保资金全部用于项目工程建设,防止项目“烂尾”。

四是联合行动,加强市场整治。县房管局协同市监局、物价局、城管局等部门开展联合检查,加强对房地产广告宣传,销售明确标价等的管理,加大对房地产中介机构恶意炒房、囤积房源、哄抬房价等违法行为的查处力度,对违法违规企业终止预售行为,暂停合同备案。

五是梳理信访问题,维护社会和谐稳定。一个是对商品房交易纠纷和物业管理纠纷,认真对待,妥善处理。第二个是棚改拆迁严格执行政策,依法征收,阳光操作,让利于民。今年我县高位推动,周密布置,攻坚克难,高质量完成城市棚改和城中村改造拆迁近1200余户。

六是转变作风,创先争优。去年以来,县房管局开展干部作风集中整治活动,持续整治“怕、慢、假、庸、散”等问题,进一步规范管理服务行为,提升窗口形象,得到群众好评。

当然,我们做的工作不够,今天利用这个平台,就是想听听大家的意见,请大家献言献策,以便我们把工作做的更好。

〔主持人〕:网友“高山流水”问:请问手里有房产证、土地证,现在需要换成不动产登记证吗?

〔张建忠〕:这位网友,您好!按照“不变不换”原则,原已取得的房产证、土地证依然有效,无需更换。

〔主持人〕:网友“向日葵”问:请问购买商品房时需注意哪些事项?

〔张建忠〕:这位网友,您好!您在签订购房合同之前,首先要审查房地产公司和房产项目,一般来说首先“五证”是否齐全,即《国有土地使用证》、《建设用地许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。最重要的是查看是否有《商品房预售许可证》。二是查看合同文本是否是房管局和工商行政管理部门统一印制的规范文本,要认真审查合同条款,如:商品房的基本情况、房屋面积、价格、付款方式及日期、交付时间、室内外设施等。三是在签订商品房购买合同时,一般开发商要求购房人签订意向书并交付一定购房定金,在签订意向书时要约定签订商品房买卖合同的期限并约定未如期签订合同的违约责任,交付定金一定要谨慎,只有在确定购买的情况下才予交付。四是在商品房交付时应详细查看房屋的质量,包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象;核对买卖合同上注明的设施、设备等是否与购房合同相符;检查水、电、气、上下水管道等是否开通和能否正常使用;查看商品房是否有《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》,房屋是否竣工验收,即开发商是否取得《建筑工程竣工验收备案表》和《房屋实测面积数据》等。

〔主持人〕:网友“一叶风城”问:如何防范二手房交易风险?

〔张建忠〕:这位网友,您好!购买二手房,首先应了解交易房屋的具体情况,在签订购房合同或支付定金前应尽可能多的了解房屋的相关信息,如房屋是否有产权证,权属是否清晰无争议,是否存在出租、抵押、依法查封或被依法以其他形式限制转让的情形,出让方是否有从事房屋交易的资格等。同时,房屋买卖合同中要明确约定交易双方的权利和义务,防止因交易中约定不明引发争议,惹上官司。另外,如通过中介机构购买二手房,要寻找一个操作规范、信誉良好的中介机构,这样可以规避许多风险。

〔主持人〕:网友“你若盛开”问:若开发商延期交房,我们该如何维权?

〔邹全健〕:这位网友,您好!根据相关律法规的规出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方可以请求解除合同,但当事人另有约定的除外。逾期交房可根据所签订的合同约定履行,若还是不履行合同,可要求解除合同,退还购房并要求开发商按合同约定承担违约责任。

〔主持人〕:网友“晶晶”问:市民购买商品住房后,为什么需要交纳住宅专项维修资金?可以不交吗?

〔邹全健〕:这位网友,您好!根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)的规定,市民购买商品住房必须缴交住宅专项维修资金。住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修更新改造的资金。商品住房保修期满后的共用部位、共用设施设备的维修必须由居住小区内全体业主共同承担。交存住宅专项维修资金有利于小区共用部分及时得到维修和更新,保障住宅小区业主的利益与安全。如果市民购买商品住房后不交纳维修资金,那么就直接侵害了已经交纳维修资金的业主的利益,同时会对今后住宅共用部位、共用设施设备维修带来很多难题。

〔主持人〕:网友“悦己”问:缴存了住宅专项维修资金住户,房子的哪些地方坏了可以申请住宅专项维修资金维修?专项维修资金是否与房屋的使用年限有关?(就是,专项维修资金是否有期限,超过时间了就不能用专项维修资金了?)

〔张建忠〕: 这位网友,您好!专项维修资金用于维修共用设施设备和共用部位,与房屋使用年限无关。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定,住宅共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备,是指根据法律法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设备,一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

〔主持人〕:网友“乘风破浪”问:物业服务不到位,业主可以拒交物业吗?比如我家房子渗水,多次向物业反应,都没结果,找急了,就安排个人到你家看看,也不解决,上次下雨找物业,物业说,你家过了质保期了。

〔张建忠〕:网友您好!房屋漏水的原因可能是多方面的。1、首先要区分是否是公共部位,还是邻里之间的专有部位漏水。如果是楼上楼下之间,因业主专有部位之间的相邻关系导致的漏水,最常见的是楼上装修或者厨卫部位防水没有做好导致楼下业主受损。由物业做出正确认定后建议业主协商解决,如果双方不接受物业调解,建议依法通过法律途径解决。在这种情况下物业公司不是侵权责任主体,也不是维修责任主体。2、如果是公共部位漏水,再区分是否在开发建设单位的保修期内。(1)如果在保修期内,物业服务企业需要向业主解释清楚,督促开发建设单位进行维修处理。(2)如果超出保修期,一方面向业主解释清楚,公共部位维修由业主共同承担;另一方面,依法按照有关程序申请专项维修资金。

〔主持人〕:网友“动与静”问:住宅维修资金何时交存?已交存维修资金的房屋如果交易,住宅专项维修资金如何处理?

〔张建忠〕:这位网友,您好!买受人(业主)应当在签订商品房买卖合同后至房屋交付前,按合同签订的建筑面积交存首期维修资金,当业主分户账面维修资金余额不足首期交存数额的30%时,应当及时续交维修资金。因房屋所有权转让引起业主变更的,维修资金随房屋所有权转移而自动过户,无需当事人另外申请。已交存维修资金的房屋所有权转让时,买卖双方应当在合同中签订维修资金随房屋所有权同时过户的条款(或另外签订相应的协议),约定该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。所有权转移完成,维修资金即完成过户手续。

〔主持人〕:网友“追逐”问:住宅小区为什么要实行物业管理?

〔邹全健〕:这位网友,您好!改善人民群众的生活和工作环境,维护小区业主的共同利益,保障小区房屋建筑及配套的共有设施设备、绿化、卫生、治安、交通和环境容貌等管理项目能及时进行维护、修缮和整治,及时维护小区的治安秩序,创造和谐宜居生活环境,需要社会化、专业化和市场化的物业管理企业进行统一规范管理。同时,《物业管理条例》、《江西省物业管理条例》和《赣州市物业管理办法》也明确规定,新建住宅小区必须实行物业管理并纳入商品房的购房合同条款。

〔主持人〕:网友“空中楼阁”问:物业服务费用的交纳时间是什么时候?如果交房后我一直未装修入住,是否也要交纳物业费?

〔邹全健〕:这位网友,您好!业主、使用人应当按照入住通知书(符合竣工验收条件)约定的房屋交付时间,作为交纳物业服务费的起始时间。纳入物业管理和服务范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用由开发建设单位全额交纳。物业出租或以其他方式交他人使用的,物业服务费由业主或使用人交纳,但业主负最终交纳责任。所以就算业主一直未装修居住,也应当交纳物业费。

〔主持人〕:网友“夏雨天”问:住宅小区停车管理服务如何收费?

〔张建忠〕:这位网友,您好!住宅物业管理区域符合规划要求封闭,有共用车库和专用汽车停车场(停车位)的,可收取停车管理服务费,并且在住宅小区进口醒目位置公布停车收费的有关规定和收费标准,不得乱收费或设卡收费;但是救护车、消防车、执行公务的军(警)车、垃圾清运车及其他特殊车辆不收费。

〔主持人〕:网友“雨后阳光”问:业主人身和财产受到损失,物业服务企业应当承担责任吗 ?

〔邹全健〕:这位网友,您好!发生业主人身和财产受到损失的情况,应立即报案。物业服务企业收取的物业服务费是为业主提供服务的成本报酬,既不是业主财产的保管费,也不是财产的保险费。物业服务企业只是配合居委会、公安机关做好治安防范,秩序维护岗位主要职责是维护区域的公共秩序,而不是为某单个业主看家守财。只要物业服务企业履行了其应尽的管理义务,业主财产的赔偿要求便与理相悖、于法无据,物业服务企业不承担赔偿责任。

但是,经公安机关认定,物业服务企业若违反了物业服务合同约定,因服务工作未到位,直接导致业主人身和财产受到损失的,物业服务企业则应依法承担相关法律责任。

〔主持人〕:网友“麦田”问:请问我们住在底层的业主需要交电梯费吗?

〔张建忠〕:这位网友,您好!高层住宅中的首层住户在没有特殊约定的前提下,是应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费的。前面我们也说到,一栋住宅按所有权划分可分为两部分,即专有部分和共有部分。高层住宅的电梯系统属共有部分中的共有设备,共有部分的特性是:产权上属全体产权人所有,功能上供全体产权人使用,实物形态上不能分割给各产权人。按照我国现行物业管理的有关政策规定,住宅专有部分由产权人自行负责维护管理,住宅共用部分由物业服务企业统一负责维护管理,其费用由全体产权人分摊。所以,电梯运行维护费用也应由全体产权人分摊。

〔主持人〕:网友“星辰大海”问:我亲戚家的公租房年底会腾退,我已申请公租房并符合条件,请问我能直接从亲戚手中租用公租房吗?

〔邹全健〕:这位网友,您好!根据全南县公共租赁住房管理实施办法(试行)规定,是不可以直接从亲戚手中租用公租房的,经申请并通过审核的符合条件的承租家庭应由县城市住房保障管理中心统一组织摇号配租。摇号配租采用全程公开、透明操作、现场摇号的方式进行,每年根据房源情况组织摇号分配。

〔主持人〕:网友“晓晓”问:我已住公租房两年,想对房子进行装修,如果几年后我购买了房屋,所住公租房应腾退,我能否向新住公租房的住户收取装修费用?

〔邹全健〕:这位网友,您好!公租房为我县保障性住房,因此公租房原则上是不得装修的,如承租户已自行装修的,在租户腾退时,城市住房保障管理中心是不予补偿公租房装修费用的,也不允许向新住公租房的住户收取装修费用。

〔主持人〕:赣南苏区振兴发展的号角已经吹响,请问邹局长,作为房管部门下一步工作安排如何?

〔邹全健〕:下一步,房管局将充分发挥职能,按照上级要求,主要做好以下几方面的工作:1.做好平台建设,完善房地产信息网络,方便群众办事。2.指导建立齐抓共管的协调机制,进一步管控好房价。3.加强公租房小区的管理,为住房困难的群众提供充足的公租房源。

〔主持人〕:好的,因为时间原因,今天我们的在线访谈就要接近尾声了。在节目最后,邹局长还有什么话要跟网友说的吗?

〔邹全健〕:非常感谢各位网友对我县房管工作的关心和支持,如果各位网友还有其他问题,可以来信或电话与我们联系,办公室电话:0797-2632697,来信地址:全南县寿梅路21号全南县房地产管理局。欢迎广大市民来信、来电咨询相关业务,我们会尽快给予解答,谢谢大家!

〔张建忠〕:再见!

〔主持人〕:今天的在线访谈到此结束,感谢广大网民朋友们对本期访谈的关注和支持。再见!